Estimation d'un local professionnel ou d'un fonds de commerce : vos questions

Nous partons des transactions réellement signées dans votre secteur pour votre typologie de bien — ventes enregistrées (DVF) et transactions professionnelles sous licence —, sur les 24 derniers mois. Nous en tirons un prix au m² médian et une dispersion (quartiles). Ce prix est ensuite ajusté aux caractéristiques que vous déclarez : état du bien, atouts ou contraintes d'accès. Le détail complet du calcul est affiché sous chaque estimation.

DVF (« Demandes de valeurs foncières ») est la base produite par la Direction générale des Finances publiques à partir des actes notariés et du cadastre. Elle recense les mutations immobilières à titre onéreux des cinq dernières années : date, prix, surface, commune, nature du bien. Sa publication en open data découle de la loi du 10 août 2018, codifiée à l'article L. 112 A du livre des procédures fiscales. Le prix qui y figure est le prix réellement acquitté, hors frais de notaire : c'est un prix de vente constaté, pas un prix affiché.

Plus de 400 000 sur les cinq dernières années publiées, de 2021 à 2025 : 248 467 ventes de locaux professionnels enregistrées par l'administration fiscale (DVF) et 163 801 cessions de fonds de commerce publiées au Bodacc, en France hors Alsace-Moselle (et hors Mayotte, absente de DVF). Les transactions professionnelles de notre fournisseur de données ne sont pas ajoutées à ce total, pour ne jamais compter deux fois une même vente. Ce volume décrit l'ensemble que nous avons analysé ; chaque estimation s'appuie, elle, sur les transactions récentes de son périmètre — les 8 derniers trimestres publiés de DVF et les 24 derniers mois des transactions professionnelles —, et leur nombre est indiqué dans le résultat.

Non. L'estimation est calculée uniquement à partir de transactions réellement signées : ventes enregistrées par l'administration fiscale et transactions professionnelles sous licence. Aucun prix d'annonce n'entre dans les chiffres, et aucune annonce n'est affichée. Hors des grandes métropoles, le niveau moyen des annonces du département sert seulement de garde-fou : il permet d'écarter des ventes anormalement basses (des ateliers ou des hangars comptés comme bureaux, par exemple) et de vérifier qu'un chiffre est cohérent avant de le publier ; sinon, le dossier est confié à un agent. C'est une distinction de méthode importante : un prix affiché dans une annonce est une demande du vendeur, pas un prix de vente constaté.

Les transactions retenues sont celles de la même typologie, sur la période glissante, dans le périmètre le plus proche qui en compte au moins huit : le secteur ou la métropole dans les huit grandes métropoles ; ailleurs, la commune, l'unité urbaine ou le département. Le périmètre retenu est toujours indiqué. Les valeurs aberrantes sont écartées au préalable : par des bornes calibrées par un professionnel de l'immobilier d'entreprise en exercice depuis 2004 dans sept grandes métropoles, par une règle statistique ailleurs.

Les données donnent un prix, jamais la qualité d'un emplacement. Dans chaque grande métropole, nous classons donc nous-mêmes les communes en deux groupes : les secteurs recherchés, où le foncier est rare et la demande forte, et les secteurs accessibles, où l'offre est abondante et les produits plus anciens. Ce classement vient de notre connaissance du terrain et nous l'assumons comme tel. Il ne modifie aucun prix : il détermine seulement quelles ventes servent de comparaison. Un bureau à Écully est comparé aux ventes de l'Ouest lyonnais, pas à celles de la Vallée de la Chimie. Lorsqu'un secteur compte moins de huit transactions, nous revenons au calcul sur la métropole entière.

De baux effectivement conclus en immobilier d'entreprise, hors taxes et hors charges, fournis sous licence par un spécialiste des données professionnelles : des loyers signés, pas des loyers demandés dans des annonces. Il en faut au moins 5 sur les 36 derniers mois dans le périmètre retenu. En deçà, le loyer est déduit de la valeur du bien par un rendement de marché, et l'estimation le précise.

Chaque estimation indique la date de mise à jour et la période couverte : les 8 derniers trimestres publiés des ventes enregistrées (DVF, publiée deux fois par an) et les 24 derniers mois des transactions professionnelles, actualisées chaque nuit.

Deux biens de même surface, dans la même commune, peuvent se vendre à des prix très différents selon l'emplacement précis, l'état, la configuration ou le contexte de la vente. Annoncer un prix unique donnerait une fausse impression de précision. La fourchette correspond à une marge de précision calibrée par formule : large tant que le bien n'est pas décrit, resserrée dès que vous le décrivez. La dispersion réellement observée sur les transactions comparables, elle, vous est donnée séparément dans le détail du calcul.

Non, et ce n'est pas un manque de notre part. Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle relèvent du droit local du Livre foncier : leurs mutations ne sont pas versées à la base DVF par l'administration fiscale. Sur ces territoires, aucun opérateur ne peut produire d'estimation automatique à partir de DVF, et nos données professionnelles ne les couvrent pas davantage. Nous préférons le dire et confier ces dossiers à un agent plutôt que d'afficher un chiffre construit sur autre chose.

Parce que le nombre de transactions y est plus faible. En dessous de huit transactions comparables sur 24 mois, nous ne publions aucun chiffre automatique : le dossier est repris par un agent immobilier spécialiste du secteur. Entre huit et trente transactions, le chiffre est publié mais signalé comme peu fiable.

Nous couvrons toute la France, hors Alsace-Moselle. Sur certaines communes, le volume de transactions ne suffit pas à produire un chiffre que nous jugerions défendable, et nous préférons ne rien afficher plutôt qu'une valeur fragile. Sur ces communes, les formules Argent et Or restent possibles : un agent immobilier spécialisé conduit alors l'analyse personnellement, au même prix et dans le même délai. Nos données s'enrichissent en continu.

Oui. Le questionnaire prévoit la situation d'occupation, le type de bail en cours et son échéance. Ces éléments sont déterminants pour un bien vendu occupé, puisque la valeur dépend alors autant du bail que du bien lui-même.

Oui, pour 36 activités : restauration, bars, boulangeries, coiffure, pharmacies, tabacs, hôtellerie, garages, entre autres. La Formule Bronze, gratuite, applique un pourcentage du chiffre d'affaires propre à l'activité (pour les tabacs et les pharmacies, l'excédent brut d'exploitation est indispensable). La Formule Argent ajoute un multiple de l'EBE des trois derniers exercices, retraité d'une rémunération normale du dirigeant, ainsi que le bail et le loyer. La Formule Or combine les deux approches et applique des correctifs justifiés : bail, niveau du loyer, dépendance au dirigeant, clientèle. Les prix sont les mêmes que pour les murs.

La Formule Bronze est gratuite et sans inscription : une première fourchette immédiate. La Formule Argent coûte 79 € et la Formule Or 149 €, en paiement unique, sans abonnement. Le paiement n'intervient qu'après le questionnaire, une fois que vous savez exactement ce que contiendra le rapport. Les tarifs sont les mêmes pour des murs et pour un fonds de commerce.

Un questionnaire détaillé adapté à votre typologie, jusqu'à 5 photos du bien, une estimation affinée présentée en fourchette basse, centrale et haute, le prix ou loyer au m², le nombre de transactions retenues, la date de fraîcheur des données, le détail complet du calcul, et un rapport PDF avec une conclusion écrite — relu et validé par un agent immobilier spécialisé avant envoi. Pour un fonds de commerce : les chiffres des trois derniers exercices, une valeur établie par deux méthodes (pourcentage du chiffre d'affaires et multiple de l'EBE retraité de la rémunération du dirigeant), le bail et le loyer, jusqu'à 5 photos du fonds. Pour le budget d'un local recherché : une fourchette de prix ou de loyer, sans photo à fournir.

Tout ce que contient la Formule Argent, avec jusqu'à 10 photos au lieu de 5, plus une note de cadrage écrite — positionnement retenu, prix d'affichage conseillé, prix d'acceptation probable, marge de négociation —, un conseil de stratégie de commercialisation, et un entretien téléphonique dont vous réservez le créneau en ligne après votre commande. Pour un fonds de commerce, la Formule Or ajoute l'EBE normatif et les correctifs (bail, loyer, dépendance au dirigeant, clientèle). Pour le budget d'un local recherché, la note de cadrage et l'entretien portent sur le budget à viser, sans photo ni stratégie de commercialisation.

La Formule Bronze donne un résultat immédiat à l'écran. Aux formules Argent et Or, le rapport PDF est relu par un agent immobilier spécialisé, puis remis sous 48 heures ouvrées. En Formule Or, vous réservez en ligne, juste après la commande, le créneau de votre entretien téléphonique avec l'agent.

À combler la principale limite des données. Elles donnent un prix au mètre carré, jamais l'état réel d'un bien : ni la vétusté, ni la qualité des finitions, ni la configuration, ni la luminosité, ni l'aspect de la façade. Ce sont pourtant des écarts de valeur considérables entre deux locaux identiques sur le papier. La formule Argent permet d'en transmettre 5, la formule Or 10. Plus l'agent voit le bien, plus l'estimation qu'il valide est proche de la réalité.

Oui. La Formule Or inclut un entretien, dont vous choisissez la date et le créneau immédiatement après votre commande, sur un planning en ligne. À l'issue de cet entretien, un accompagnement complet ou un mandat peuvent être proposés, sans aucune obligation.

Un agent immobilier spécialisé en immobilier d'entreprise, qui relit votre dossier, le confronte à sa connaissance du secteur et valide les valeurs retenues. Cette relecture est comprise dans les deux formules payantes, Argent et Or : aucun rapport ne part sans avoir été vu par un professionnel. La Formule Or y ajoute un entretien téléphonique, une note de cadrage écrite — positionnement retenu, prix d'affichage conseillé, prix d'acceptation probable, marge de négociation — et un conseil de stratégie de commercialisation.

Oui. Agences immobilières, experts-comptables, notaires, administrateurs de biens et promoteurs peuvent commander des estimations pour leurs clients et recevoir un rapport en PDF et en Word, à l'enseigne de leur cabinet, sans mention d'EstimationsLocaux.fr, sous 48 heures ouvrées. Les conditions et les abonnements sont présentés dans l'Espace professionnels.

EstimationsLocaux.fr est édité par un cabinet d'immobilier d'entreprise (bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, fonds de commerce) en activité depuis 2004, titulaire de la carte professionnelle « transactions sur immeubles et fonds de commerce ». Les estimations payantes sont relues par ses agents spécialisés en immobilier d'entreprise. Les mentions légales du site donnent l’identité complète de l’éditeur.

Non. Nos estimations sont indicatives : elles reposent sur les transactions réellement conclues et, aux formules payantes, sur la relecture d'un agent immobilier spécialisé. Elles ne remplacent pas une expertise judiciaire ni une évaluation imposée par un texte. Le rapport Or donne en revanche une position argumentée, utile pour négocier avec un acquéreur, un bailleur ou un banquier.