Comment nous estimons un local professionnel ou un fonds de commerce
EstimationsLocaux.fr estime la valeur de vente et le loyer des bureaux, locaux commerciaux, locaux d'activité et entrepôts, ainsi que la valeur des fonds de commerce, à partir de transactions réellement conclues — jamais de prix demandés dans des annonces. Aux formules payantes, chaque estimation est relue par un agent spécialisé en immobilier d'entreprise avant d'être remise.
Les données utilisées
| Source | Ce qu'elle apporte | Mise à jour |
|---|---|---|
| DVF (Demandes de valeurs foncières), DGFiP, publiée par Etalab | Les ventes immobilières enregistrées à partir des actes notariés : prix réellement payé, net vendeur, hors frais. Publication prévue par l'article L. 112 A du livre des procédures fiscales. | Deux fois par an (avril et octobre) |
| Transactions professionnelles, fournisseur sous licence | Ventes et baux effectivement conclus en immobilier d'entreprise ; fondent les loyers. Les ventes déjà présentes dans DVF sont écartées : rien n'est compté deux fois. | Chaque nuit |
| Bodacc (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) | Les cessions de fonds de commerce publiées, par activité. | Chaque nuit |
Les annonces ne servent jamais à calculer un prix. Hors des grandes métropoles, elles aident seulement à écarter des ventes anormalement basses. Seules des valeurs de synthèse sont publiées : aucune transaction n'est montrée individuellement.
Estimer des murs : six étapes
- Trier par typologie. DVF ne distingue pas bureaux, commerces, locaux d'activité et entrepôts : nous reconstituons la typologie de chaque vente et la recoupons avec les transactions professionnelles, classées à la source.
- Compter chaque vente une seule fois. Une vente portant sur plusieurs lots est ramenée à une seule transaction, à son vrai prix au m² ; les ventes mêlant logement et local professionnel sont écartées.
- Choisir le bon périmètre. Dans huit métropoles, les communes sont regroupées en secteurs recherchés et secteurs accessibles, d'après notre connaissance du marché. Ailleurs, le calcul part de la commune, puis s'élargit à l'agglomération (unité urbaine de l'INSEE), puis au département, jusqu'à réunir au moins 8 ventes. Le périmètre retenu est toujours indiqué.
- Écarter les valeurs aberrantes. Ventes symboliques, erreurs de surface, ventes en bloc : des bornes propres à chaque secteur et à chaque typologie les excluent avant tout calcul.
- Calculer la valeur de marché. Sur les 24 derniers mois : prix au m² médian et dispersion (premier et troisième quartiles).
- Ajuster au bien. La valeur médiane est corrigée selon l'état du local et ses atouts ou contraintes d'accès (vitrine, hauteur libre, accès poids lourd). Les coefficients appliqués sont affichés dans chaque estimation.
Les loyers viennent de baux réellement signés, hors taxes et hors charges : au moins 5 baux sur les 36 derniers mois dans le périmètre. À défaut, le loyer est déduit de la valeur du bien par un rendement de marché, et l'estimation le précise.
Estimer un fonds de commerce : trois approches
Un fonds de commerce ne s'évalue pas au mètre carré. Nous suivons les méthodes reconnues par les professionnels de la transmission, adaptées à 36 activités (restauration, bars, boulangeries, coiffure, pharmacies, tabacs, hôtellerie, garages…).
| Formule | Méthode |
|---|---|
| Bronze (gratuite) | Pourcentage du chiffre d'affaires propre à l'activité (pour les tabacs et les pharmacies, l'excédent brut d'exploitation est indispensable). |
| Argent | Multiple de l'excédent brut d'exploitation (EBE) des trois derniers exercices, retraité d'une rémunération normale du dirigeant ; prise en compte du bail et du loyer. |
| Or | Méthode normative combinant les deux approches, puis correctifs justifiés : bail, niveau du loyer, dépendance au dirigeant, qualité de la clientèle. Chaque correctif est indiqué dans le rapport. |
Ce que vérifie l'agent
Aux formules Argent et Or, un agent immobilier spécialisé en immobilier d'entreprise, titulaire de la carte professionnelle « transactions sur immeubles et fonds de commerce », relit le dossier : cohérence des chiffres, photos, emplacement précis, état réel, contexte de la vente. Il peut corriger l'estimation avant sa remise, sous 48 heures ouvrées. En Formule Or, il rédige une recommandation de positionnement et la présente au téléphone.
Les limites, dites clairement
- Alsace et Moselle (67, 68, 57) : sous le régime du Livre foncier, leurs ventes ne figurent pas dans DVF ; aucun chiffre automatique n'y est produit. Mayotte est absente de DVF.
- Peu de ventes : en dessous de 8 ventes dans le périmètre, aucun chiffre automatique ; le dossier est confié à un agent.
- Une fourchette, pas un prix unique : deux locaux semblables peuvent se vendre à des prix différents ; la fourchette annonce la marge de précision.
- Une estimation indicative : elle ne remplace pas une expertise judiciaire ou une évaluation réglementée.
Voir aussi : les prix au m² des locaux professionnels par région · les questions fréquentes.
Page mise à jour le 3 novembre 2026.